房貸族注意! 踩5地雷沒報稅優惠

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房貸族注意! 踩5地雷沒報稅優惠

小惠結婚8年,婚後即與公婆同住,隨著孩子出生、長大,居家空間日漸不敷使用;過去兩年她積極存錢、看房,希望能「自立門戶」,給小孩一個獨立空間。去年她總算遇見了心儀的物件,沒多久就下訂交屋,成為房貸一族。

 

「聽說房貸利息能抵稅,究竟該怎麼利用這筆貸款申報,才能有效節稅?」成了報稅前小惠最想搞懂的事。

 

房貸族在判斷「能否利用房貸利息節稅」時,第一步要先確定自己是用「列舉扣除額」還是「標準扣除額」才划算。若經過試算,發現以「標準扣除額」申報能抵較多稅,那麼就不須考慮「列舉扣除額」中的「購屋借款利息」優惠。也就是說,「房貸利息能抵稅」看得到吃不到。

 

因此以標準扣除額,還是列舉扣除額計算更符合利益,須將「列舉扣除額」項目全部加總起來,算算看是否超過標準扣除額。
 

以小惠為例,夫妻合併申報標準扣除額為24萬元;而盤點常見的列舉扣除額項目,有保險費(每人上限2.4萬元),小惠一家三口可扣7.2萬元;還有醫藥費支出約3萬元,總計10.2萬元。此時,加計房屋利息若超過24萬元,那麼就可採用列舉扣除額申報。也就是,小惠的房貸利息以整數計,至少要14萬元。

 

進一步試算,要達到每年14萬元的房貸利息支出,以銀行借款利率1.7%計算,房貸總額約824萬元;若利率為1.8%,則房貸總額至少要778萬元。小惠的購屋借款達950萬元,房貸利率為1.8%,一年利息超過17萬元,因此以列舉扣除額申報更有利。

 

房貸不限筆數 但限定一屋

 

富邦證券專家團隊協理陳秋蘭指出,銀行會不定期推出各式購屋貸款專案,或配合政策推出「青年安心成家購屋優惠貸款」,由於優惠貸款都有一定額度上限,超過的部分,就會適用其他方案,改採另一種利率計算房貸利息,但不論房貸總額拆成多少筆,利息部分都可加總計算。

 

重點是,如果購買的是兩間打通的房子,或屋主將上下樓一起賣,房貸利息列舉扣除,就只能限定一屋,而不是直接扣除總房貸的利息金額。

 

例如,小惠買進兩間相連且打通的公寓,總貸款金額為九五○萬元,假設兩間房貸金額分別是300萬元及650萬元,那麼她的購屋借款利息只能擇一屋扣抵。以為打通、房子「二合一」房貸利息就可合併計算,是天大的誤解。

 

不是有繳房貸就行 重點是設籍

 

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔表示,依《所得稅法施行細則》,購屋借款利息扣除必須符合幾項要件,像「納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址設籍」這件事,就很容易被忽略。

 

不少人買進新屋後,會花一段時間裝潢整修,同時選擇黃道吉日「入厝」;要是去年6月就交屋並開始繳房貸,但房子裝潢花了3個月,之後又看了農民曆,決定過完年再設籍入住,那麼今年報稅時,購屋借款利息就不符合扣除要件。或是雖然交屋後就直接入住,但包含本人、配偶及申報扶養親屬都未在該年度設籍,或在自宅設立公司,購屋利息也無法扣除。

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