法拍屋怎麼買?需過三大法拍屋貸款流程關卡!

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法拍屋怎麼買?需過三大法拍屋貸款流程關卡!

房市低迷,最大指標,就是法拍物件增多,這種人丟我撿的便宜,成為不少首購族躍躍欲試的划算物件,因為比起同一區域的房價,法拍屋起碼可以便宜兩成左右入手,高房價時代,不啻為一個成家好選擇!只是,這樣的好康,貸款條件卻相對嚴苛,資金準備,一定要比一般房屋貸款更充裕。想通過法拍屋貸款流程,有三道關卡必須通過。

 

法拍屋貸款關卡一:自備資金需求高 門外漢進場不易

法拍屋的資金需求,總共分成三個階段,首先是投標之前「投標保證金」,到得標之後的「墊付拍定尾款」,以及最後過戶以後的「房屋擔保貸款」。依照繳交時間,首先,要投標法拍屋時,需準備公告底價的兩成當保證金,更重要的是,得標後要在 7 日內向法院繳清尾款,這筆錢,當然可先請銀行協助代墊,但年利率 4~12% 起,遠比一般房貸來得高,等法院權力移轉書寄達,房屋過戶至貸款人名下,才可以轉申請一般房屋貸款,此時,才適用一般較低利率。

發現沒?法拍屋的價格,雖然遠低於市場價格,但銀行代墊尾款利率高,加上自備資金需求相對較高,一般人想投入法拍市場,仍有門檻限制,務必在投標前,先詢問銀行能貸款幾成,萬一投標後才問,結果銀行無法全數核貸,剩餘尾款就得自己想辦法,屆時沒省到買房的錢,先被這筆法拍尾款逼到牆角,只怕會欲哭無淚。

 

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法拍屋貸款關卡二:得標後七天內付尾款 信用不足風險極高

一般來說,投標時繳交的兩成保證金,大概就是一般購屋族手上的自備款,問題不大,這是買房遊戲規則下的「低消」,但得標七日內,需把剩餘的款項一次付給法院,法院才會核發「不動產權利移轉證明書」,也才能憑這張證明書辦理產權登記、過戶,就是法拍入門者第一道罩門,銀行雖然可以借支「法拍屋代墊款」 2~3 個月,但這屬於無保貸款,並非每一家銀行都肯承作,建議可向經常往來的銀行詢問,或是向該間法拍屋的債權銀行申辦代墊,成功申貸的機率會比較高。

 

通常信用良好者,可代墊到得標價的七到八成,但實際代墊成數,仍需視銀行評估而定,倘若個人信用狀況不佳,極可能無法貸到需要的成數;或是這個物件的條件不佳,如凶宅、海砂屋;或是物件根本無法點交,種種會讓銀行承受更多風險的情況下,申貸人就必須要自行籌措不足款項,萬一沒有辦法在七天後付款,保證金可能就此有去無回,建議在進場投標前,就要請銀行預先評估看是否可以承作代墊款。

 

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法拍屋貸款關卡三:不點交物件、公司名義競標 恐影響銀行核貸意願

其實,法拍屋的代墊款貸款,一般來說,還是會以拍定價格做參考,通常可貸到 7~8 成,但如果是不點交物件,因投標者較少,價格還有下修空間,買進的利潤相對高,但銀行多數謝絕貸款,如果你不是手握資金的法拍老鳥,在進入銀行評估前,可以先在司法院法拍屋查詢系統網站查詢,或是先拿查封筆錄到銀行洽詢,可以減少不少困擾。

 

此外,如果用「公司行號」名義投標法拍屋,通常銀行也不願承做代墊款,不妨另找民營銀行問看看,他們為了爭取客戶,通常比較有斡旋討論的空間;但對法拍流程與貸款不熟悉的入門者,最簡單省事的方法,就是找有經驗的代標公司,協助處理法拍屋投標,否則,萬一哪個流程沒跟上,金流不及到位,後續麻煩不斷!

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